Was Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wissen müssen
Als Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben Sie sowohl umfassende Rechte als auch spezifische Pflichten, die das Zusammenleben und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums regeln. Es ist entscheidend, diese zu kennen, um die eigenen Interessen zu wahren und die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft sicherzustellen.
Eine WEG ist eine (teil-)rechtsfähige Gemeinschaft, die im Rechtsverkehr im eigenen Namen auftreten kann. Jeder Eigentümer erwirbt einen Miteigentumsanteil, der untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden ist. Die Regeln sind in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt. Während die Teilungserklärung Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert, enthält die Gemeinschaftsordnung Vereinbarungen über Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander und gilt für die Bewohner des Hauses.
Der Verwalter ist das zentrale Organ der WEG, uneigennütziger Treuhänder der Eigentümer und vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Seine Aufgaben ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Eigentümer.
Rechte der Wohnungseigentümer
1. Gebrauchs- und Nutzungsrechte
- Sondereigentum: freie Nutzung im Rahmen des Bestimmungszwecks (Wohnen, Büro etc.), solange Rechte Dritter oder Gesetze nicht verletzt werden
- Gemeinschaftseigentum: Mitgebrauch ist erlaubt, Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz) müssen im Grundbuch gesichert sein
2. Mitbestimmungsrechte bei der Verwaltung
- Eigentümerversammlung als oberstes Entscheidungsorgan
- Stimmrecht: grundsätzlich eine Stimme pro Eigentümer (Kopfprinzip), abweichende Prinzipien sind in der Gemeinschaftsordnung möglich
- Beschlussfassung meist mit einfacher Mehrheit, für bestimmte Maßnahmen Mehrheitsbeschlüsse oder gar allstimmige Beschlüsse
- Recht auf bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser, E-Mobilität und Balkonkraftwerke
3. Auskunfts- und Einsichtsrecht
- Jeder Eigentümer darf Einsicht in Verwaltungsunterlagen nehmen
- Kein Anspruch auf kostenlose Kopien, aber Recht auf umfassende Einsicht in den Büroräumen des Verwalters
4. Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung
- Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlungsowie ggf. weiterer außerordentlicher Eigentümerversammlungen
Pflichten der Wohnungseigentümer
1. Instandhaltungspflichten
- Sondereigentum: jeder Eigentümer muss es auf eigene Kosten instand halten
- Gemeinschaftseigentum: Kosten und Verantwortung tragen alle Eigentümer gemeinsam über die WEG
2. Kosten- und Lastentragung
- Hausgeld-Vorschüsse und Nachschüsse (Abrechnungsspitzen) und Sonderumlagen sind fristgerecht zu zahlen
- Eigentümer haften nach Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten der WEG
- Fälligkeitstheorie: entscheidend ist, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht
3. Gebrauchspflichten und Rücksichtnahmegebot
- Maßvoller Gebrauch des Sondereigentums, keine unzumutbaren Belästigungen
- Die Einhaltung der Hausordnung ist verpflichtend
4. Duldungspflichten
- Duldung notwendiger Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Betreten durch Verwalter oder Handwerker zur Wartung/Modernisierung ist zu akzeptieren
5. Informations- und Mitwirkungspflichten
- Eigentümer sollen relevante Informationen an den Verwalter weitergeben
- Mitwirkung an der Willensbildung durch Teilnahme an Versammlungen und Abstimmungen
Fazit: Rechte und Pflichten kennen
Für Wohnungseigentümer ist es unverzichtbar, die Grundlagen des WEG, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu kennen. Nur so können sie ihre Rechte wahren und ihren Pflichten nachkommen. Der Verwalter ist dabei Bindeglied, Informationsgeber und Umsetzer der Beschlüsse.
BREMAC-Versprechen: Wir stehen Eigentümern mit klarer Kommunikation, digitalen Lösungen und verlässlicher Organisation zur Seite – für ein faires und transparentes Miteinander in Ihrer WEG.